両親との「二世帯住宅」は、税金面での後押しもあるってホント!?

両親との「二世帯住宅」は、税金面での後押しもあるってホント!?

  • 提供元 Sodan
  • 2017年2月17日 更新
  • ライフスタイル
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住宅購入を検討しているわが家。ハウスメーカーで二世帯住宅をすすめられ、少しずつ両親とも話しが進んできたところ。これからの資金計画に不安もあるけれど、どうやら税金面での後押しがあるらしい!?実際のとこ…

住宅購入を検討しているわが家。ハウスメーカーで二世帯住宅をすすめられ、少しずつ両親とも話しが進んできたところ。これからの資金計画に不安もあるけれど、どうやら税金面での後押しがあるらしい!?実際のところどうなのだろう……。今回は、そんな疑問をお持ちの方に、二世帯住宅の特徴やメリット・デメリットについてお伝えしたいと思います。

■二世帯住宅の良さ

みなさんは、二世帯住宅と聞いてどのようなことを思い浮かべますか?

たとえば、共働き夫婦の場合であれば、二世帯住宅を選択することで、小さな子どもを両親に預けることができたり、幼稚園の送り迎えをお願いすることができますよね。また、家族で旅行に行く際などはペットを数日間預かってもらえたり、「ちょっと調味料が足りない」なんて時には両親の家に借りに行くなんてこともあるでしょう。なお、夫婦のいずれかが急病で倒れてしまった際には、両親の協力を仰ぎ、家事を手伝ってもらうといった場面もあるかもしれません。

ライフスタイルは人それぞれですが、両親に「新しい住まいで、可愛い孫の顔を見ながら毎日一緒に居られる」環境を提供するというのは、私たちからできる一番の親孝行なのではないでしょうか。何より、親子の円満な関係はそのまま孫の体験として残っていきますので、筆者も二世帯住宅には大賛成です。お年寄りに敬意を表したり、日常生活の中で礼儀作法を身に付けることができる環境は、子どもの成長にも大きくプラスになることでしょう。しかし、ご主人の仕事の都合上、将来的に転勤族になる可能性のあるご家庭は、奥様だけが義理の両親と同居ということにもなり兼ねないので、その辺りも視野に入れたうえで検討すると良いでしょう。

■二世帯住宅を選択することの金銭的なメリットとは?

では、二世帯住宅を選択することによる、金銭的なメリットは何かあるのでしょうか?

元々親が持っていた土地に建物を建てる場合は、新築を購入する際にかかる、土地代金がいらなくなります。しかし、親から土地の贈与を受けていることになるので、その年に贈与税が発生する場合があります。たとえば、都心部で新築一戸建てを検討した場合、購入金額は6,000万円程度かかりますが、実はこの大部分を土地代金が占めています。このように、土地+建物だと大きな資金が必要になりますが、建物代のみなら金銭面で大きく助かりますよね。特に二世帯住宅の場合は、後述しますが、「不動産取得税」「固定資産税」「相続税」などの観点から節税効果も高くなります。

#####二世帯住宅であれば税金面でもメリットがある!?#####

■二世帯住宅を選択することの税金面でのメリットとは?

二世帯住宅の場合、税金面でいくつかの優遇が受けられますが、今回は新築の場合を想定してお伝えしたいと思います。

1.不動産取得税の軽減措置

以下の通り、住宅を購入すると必ずかかる税金として、不動産取得税というものがあります。

Q不動産取得税とは
A不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。
(出典元:
都税:不動産取得税/東京都主税局

また、登記を元に固定資産税台帳に登録された土地や建物を資産評価したもの=固定資産税評価額と呼び、この固定資産税評価額の3%が納税額=不動産取得税となります。計算式にあらわすと、以下の通りです。

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

そして、新築住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、建物の評価額(固定資産税評価額)を1,200万円まで控除することができます。計算式にあらわすと、以下の通りです。

不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額(上限1,200万円まで))×3%

つまり、「大きい家を建てて頂いて、ありがとうございます。その分、税金を少なめにしておきますね!」という趣旨での節税というわけですね。

そして、二世帯住宅の場合、本来は設備も別々の全く異なる物件ですので、二戸の建物として判断されれば二戸分の控除を受けることが可能になります。具体的には、二世帯住宅のそれぞれの床面積が50㎡を満たせば、二戸分(1,200万円×2戸=2,400万円)の控除が適用可能です。片方が40㎡、もう片方が60㎡の場合は、片方しか控除を受けることができませんのでご注意ください。

これを踏まえて、実際にかかる不動産取得税をケース別にみていきたいと思います。たとえば、3,000万円の建物を購入する場合を考えてみましょう。仮に、不動産価格(固定資産税評価額(※))は、建設価格の約70%である2,100万円とします。
※固定資産税評価額とは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、市町村が決定する評価額のことで、建物価格の概ね50%~70%とされています。

ケース1:一世帯住宅の場合の不動産取得税

【固定資産税評価額】2,100万円-【控除額】1,200万円=900万円×【不動産取得税3%】=27万円/年

ケース2:二世帯住宅の場合の不動産取得税

【固定資産税評価額】2,100万円-【控除額】1,200万円-【控除額】1,200万円=0円

二世帯住宅の場合、なんと不動産取得税は0円となります!同じ広さの住宅を建てているにも関わらず、二世帯住宅にすることで、27万円の節税になるのです。

2.固定資産税の減免措置

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を持っている方に毎年かかる税金で、固定資産税評価額×1.4%で算出することができます。そして、固定資産税も不動産取得税と同様に軽減措置があり、土地の広さにもよりますが、所有している土地面積が200㎡を超えてくる場合は、二世帯住宅のほうが税金を抑える効果が高いといえます。なぜなら、住宅用地は、面積の区分により減額率が異なるからです。

固定資産税は通常、住宅用地の広さに応じて、一定の減免が適用されます。新築住宅の場合は、1世帯あたり120㎡の広さまで、固定資産税を3年間半分にするというルールがあります。可能であれば、この固定資産税が半分になる減免措置を最大限活用したいですよね?

しかし、減免措置の適用には、一定の要件があります。
「住宅1戸当たりの床面積が50㎡以上、280㎡以下であること」

たいていの1戸建ての物件であれば、クリアしそうな床面積の条件ですね。そんな床面積の条件ですが、二世帯住宅であれば、それぞれの住宅が50㎡以上、280㎡以下の条件を満たしていれば、120㎡×2戸分=240㎡の広さまで固定資産税が半分になります!つまり、同じ面積であっても、一世帯で240㎡の建物より、それぞれ分離した120㎡の建物のほうが固定資産税が安くなるというわけです。ただし、それぞれの広さや建物の区分が明確にできていないと、2戸分として認定されないことがありますので、詳しくはハウスメーカーの担当者に聞いてみて下さいね。

3.相続税

遅かれ早かれ、両親のほうが先に他界することも考慮すると、最終的な相続にかかる税金も重要項目として考える必要があるでしょう。やはり、相続税で一番多いのが、不動産に関する相談です。高齢の方のなかには、「遺産は土地だけ」と口を揃えていう方も多くいます。つまり、現金がほとんどない状態ということですね。そのような状況のなか、高齢の両親が共に他界してしまい、不動産を相続することになったらどうなるでしょう。おそらく、高額評価になりがちな不動産の相続税の支払い(※)ができず、頭を悩ますという方も少なくないのではないでしょうか。
※相続税の支払いは、被相続人が死去してから10ヵ月以内に現金で納めないといけません。

不動産を売却して納税資金を確保すれば良いだけの話とはいえ、先祖代々の土地を売却することに対して家族間で意見が分かれ、なかなか話し合いだけでは決着が付かないケースも多いです。その結果、弁護士を雇ったり、納税期限が迫ったため一時的に融資を受けるといったケースも散見されています。

そこで、相続税を抑えるために注目すべきものの一つが、「小規模宅地の特例」です。この特例は、2015年に行われた相続税の改正にともない見直しがされ、330㎡までであれば自宅の土地の評価を80%減額することが可能となりました。たとえば、土地を200㎡相続した場合でも、小規模宅地の特例が適用されれば、土地の評価は80%減の40㎡となりますので、節税効果としては絶大ですよね。また、居住用宅地の範囲も広がり、多少の例外はありますが、二世帯住宅とはいえ実際に屋内で行き来ができない構造や、玄関やお風呂が2つありライフスタイルが事実上ほぼ別居であっても、特例が適用される可能性がでてきました。しかし、敷地全体が該当するためには、区分所有登記されていること(それぞれの住んでいる所を別々の財産として登記すること)が条件となっておりますので、よく確認して下さいね。

また、関連コラム:「二世帯住宅でかかる費用と注意点は?」でお伝えしたように、あえて区分登記にすることで、不動産取得税や固定資産税といった毎年の住居費負担のランニングコストを圧縮する方法もあります。気になる方は、ぜひご覧になってみてください。

将来的に相続税の負担が少ないご家庭は、いずれかかる相続税の軽減よりも、区分所有登記で固定資産税と不動産取得税で節税をしたほうが確実で汎用性が高いかもしれませんね。ただし、なかなかご自身で対策するのは難しい部分もあるかと思いますので、詳細はFPや税理士に聞いてみることをおすすめします。Sodanでも、FPによる無料の対面相談サービスがありますので、こちらもあわせて活用してみて下さいね。

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